디딤돌대출 한도와 DTI, LTV 적용방법

내집마련처럼 목돈이 들어가는 구매행위도 없을 겁니다. 그렇기 때문에 무엇보다 내가 필요한 금액을 디딤돌대출 한도로 채울 수 있는지 잘 확인해 보셔야 합니다.

물론 디딤돌대출을 실행하고 모자란 부분은 보금자리론과 동시 연계진행을 하거나 다른 대출을 진행할 수도 있습니다. 하지만 먼저 금리가 저렴한 디딤돌 대출 한도를 알아보는게 우선입니다.

지금부터 디딤돌대출한도와 DTI, LTV 적용방식 등에 대해 알아보도록 하겠습니다.

디딤돌대출 한도

기본적으로 디딤돌대출은 담보주택 당 한도가 2억원 입니다. 그러나 신혼가구는 한도가 2.2억원으로 늘어나고 2자녀이상 가구는 2.6억원까지 늘어납니다. 그렇지만 적격대출 한도가 5억원, 보금자리론 한도가 3억~4억인 것과 비교해도 상당히 낮습니다. 요즘같이 집값이 폭등한 경우에는 아쉬운 부분입니다.

심지어 만 30세 이상의 미혼 단독세대주가 이용할 때는 한도가 1억 5천만원까지 낮아질 수 있습니다. 이 경우 한도를 원래 기준인 2억으로 받기 위해서는 조건이 필요합니다. 직계존속 또는 미성년 형제·자매중 최소 1명을 6개월 이상 부양한 상황이어야 합니다.

디딤돌대출과 DTI·LTV

디딤돌대출도 DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보대출비율)를 계산해야 합니다. 참고: LTV, DTI란?

디딤돌대출의 DTI는 최대 60%이고, LTV는 최대 70%입니다. 하지만 소득추정으로 소득산정을 하면 LTV가 최대 60%로 하향 적용됩니다.

DTI 적용방법

DTI를 산정할 때는 부부합산 소득과 부채를 기준으로 하는 것이 원칙입니다. DTI는 아래와 같은 방식으로 계산합니다.

DTI = (주택담보대출 연간 원리금상환액 + 기타부채 이자상환 추정액) / 연 소득 × 100

이때, 주택담보대출은 원금과 이자의 상환액을 계산하지만, 기타부채의 경우는 이자상환액만 추정해서 계산하게 됩니다.

LTV 적용방법

디딤돌대출의 기본적용 LTV는 70%지만 60% 이하로 적용받을 수도 있다고 앞서 말씀드렸습니다. 원칙적으로는 소득입증을 근로소득이나 사업소득, 연금, 기타소득 등의 모든 종합소득을 합산해서 입증하게 됩니다.

그런데 이러한 방식으로 소득의 증명이 어려운 경우에는 국민연금이나 건강보험료를 이용한 소득추정 방식으로 소득을 입증합니다. 이처럼 소득추정으로 소득산정을 하면 LTV가 60% 이하로 낮아집니다.

이 부분에서 디딤돌대출과 보금자리론의 LTV 산정방식에서 차이가 있습니다. 보금자리론은 담보주택소재지가 조정지역인 경우 대출한도가 주택가격의 최대 60%로 제한되기 때문입니다.

디딤돌대출 LTV 계산방법

디딤돌대출 LTV는 다음과 같은 방식으로 계산하게 됩니다.

LTV = 본건 대출금액 + 선순위채권 + 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금 / 담보주택 평가액 × 100

각 항목별 내용을 정리해보면 아래와 같습니다.

  • 본건 대출금액: 디딤돌대출을 받는 금액을 말합니다.
  • 선순위채권: 신청하는 디딤돌대출보다 우선변제권이 인정되는 모든 저당채권을 말합니다.
  • 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금: 만약 주택담보대출을 빌렸다가 상환하지 못하면 경매를 집행하고 그 돈으로 빚을 갚게 됩니다. 그런데 소액임차보증금은 디딤돌대출보다 선순위에 있기 때문에 주택금융공사는 이 소액임차보증금을 대출한도에서 차감한 후에 대출금액을 산정하게 됩니다.
  • 담보주택 평가액: 대출승인일 현재의 가격정보, 분양가액, 감정평가액 순서로 적용합니다.

모기지신용보증(MCG)

MCG란 주택담보대출 시 소액임차보증금을 차감하지 않고 최대 LTV까지 대출을 받을 수 있도록 하는 주택금융공사의 모기지신용보증입니다. 먼저, 이해하기 쉽도록 위의 LTV 계산식을 본건 대출금액을 기준으로 바꿔보도록 하겠습니다.

본건 대출금액 = (LTV × 담보주택 평가액 / 100) – 선순위채권 – 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금

위 산식에서 확인할 수 있듯이, 선순위채권 혹은 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금이 차감되면 대출금액이 줄어듭니다. 이때, 모기지신용보증(MCG)을 이용하면 소액임차보증금이 차감되지 않아 LTV를 한도까지 받을 수 있습니다. 다만, 3억원 이하 주택에만 적용이 가능하다고 보증료가 있다는 단점이 있습니다.

지금까지 디딤돌 대출 한도와 LTV, DTI 적용방식에 대해 알아보았습니다. 개인적으로는 한도가 생각보다 낮아 조정이 필요하지 않을까 싶습니다. 요즘 상당히 오른 집값을 반영해서 좀 더 현실적인 개선안이 나왔으면 좋겠습니다.

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