보금자리론이 낮은 금리로 긴 기간 동안 고정금리를 이용할 수 있는 상품이란 점은 분명한 장점입니다. 그러나 보금자리론 대출한도는 조금 아쉬운 점이 있습니다. 한도가 그다지 높지 않기 때문입니다.
특히 요즘과 같이 주택값이 상승할 때는 더욱 갭이 커 보입니다. 오늘은 보금자리론 한도와 LTV, DTI 적용에 관해 알아보도록 하겠습니다.
보금자리론 한도
보금자리론 대출한도는 기본적으로 담보주택 당 3억원 3.6억원(2021년 7월 1일부터 한도 확대) 이내입니다. 하지만 3자녀 이상가구는 대출한도가 4억원으로 늘어납니다. 보금자리론은 이 한도를 넘지 않는 한도 내에서 1백만원 단위로 대출을 할 수 있습니다.
참고로 더나은 보금자리론은 한도가 적습니다. 2020년 9월부터 최대 3억원에서 2억원(LTV:80%, DTI: 70%)으로 하향되었기 때문입니다.
더나은 보금자리론은 기존 제2금융권 이용자의 상환부담을 완화해 주기 위해 만들어졌는데요. 변동금리나 만기일시상환 방식의 주택담보대출을 고정금리·분할상환 방식의 대출로 전환할 수 있는 상품입니다.
참고로 보금자리론보다 한도가 더 높은 서민정책자금인 적격대출의 한도는 5억원입니다. 그러나 아래 서술할 DTV와 DTI는 보금자리론이 더 유리하므로 본인의 상황에 따라 적합한 상품이 달라지게 됩니다. 참고: 적격대출 한도와 LTV, DTI 계산이 중요한 이유
보금자리론 DTI·LTV
보금자리론 한도 외에도 확인해야 할 내용이 있습니다. 바로 LTV와 DTI입니다.
보금자리론의 LTV는 최대 70%, DTI는 최대 60%까지 가능합니다. ‘최대’라는 단서가 붙은 이유는 담보주택의 소재지, 실수요자 여부 등에 따라 차등적으로 적용되기 때문입니다.
DTI 적용방법
DTI는 기본 60%이지만, 담보주택의 소재지가 조정지역이라면 10%p가 줄어든 50%로 적용받게 됩니다. 다만,실수요자의 경우에는 조정지역일지라도 60% 그대로 적용받을 수 있습니다.
- 조정지역 외 DTI: 60%
- 조정지역 DTI: 50%(실수요자 60%)
보금자리론 실수요자 요건
보금자리론에서는 실수요자를 따로 구분하고 있는데요. 보금자리론 실수요자 요건이란 본건의 ① 주택가격이 5억원 이하이고, ② 부부가 신청일 현재 무주택자인 경우, ③ 부부합산 연소득 7천만원 이하인 경우를 말합니다.
LTV 적용방법
LTV는 아파트는 70%, 단독·다세대·연립주택 등의 기타주택은 65% 이내입니다. 만약 소재지가 조정지역이라면 10%p씩 차감되어 아파트는 60%, 기타주택은 55%가 됩니다. 역시 실수요자의 경우는 DTI와 마찬가지로 10%가 차감되지 않습니다.
- 조정지역 외 LTV: 아파트 70%, 기타주택 65%
- 조정지역 LTV: 아파트 60%(실수요자 70%), 기타주택 55%(실수요자 65%)
또한, LTV가 60%로 적용되는 경우가 또 있습니다. ① 일정 수준의 신용평가기준에 못미치거나(NICE 신용평가점수 기준으로 445~599점(신용등급기준 8~9등급) 혹은 MSS점수로 판단) ② 소득추정 방식으로 소득산정을 했을 경우(근로소득자에 대한 소득추정은 예외)가 해당됩니다.
이렇게 LTV가 60%로 제한될 때 조정지역인 경우에는 조정지역의 담보주택별 LTV와 비교해 낮은 LTV를 적용하게 됩니다. 좀 복잡할 수도 있는데요. 예를 들자면, 조정지역에 있는 기타주택의 경우에는 LTV가 10%p 차감되어 55%까지 적용되니 위에 60% 이내 제한에 해당하더라도 더 낮은 55%를 적용한다는 말입니다.
현재 투기과열지구의 경우 LTV가 40% 밖에 안되는 것과 비교하면, 보금자리론의 가장 큰 장점은 LTV를 최대 70%까지 받을 수 있다는 것이라고 할 수 있습니다.
보금자리론 LTV 계산방법
보금자리론 LTV는 다음과 같은 방식으로 계산하게 됩니다.
LTV = 본건 대출금액 + 선순위채권 + 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금 / 담보주택 평가액 × 100
각 항목별 내용을 정리해보면 아래와 같습니다.
- 본건 대출금액: 보금자리론을 대출받는 금액을 말합니다.
- 선순위채권: 신청하는 보금자리론보다 우선변제권이 인정되는 모든 저당채권을 말합니다.
- 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금: 만약 주택담보대출을 빌렸다가 상환하지 못하면 경매를 집행하고 그 돈으로 빚을 갚게 됩니다. 그런데 소액임차보증금은 보금자리론보다 선순위에 있기 때문에 주택금융공사는 이 소액임차보증금을 대출한도에서 차감하고 대출금액을 산정하게 됩니다.
- 담보주택 평가액: 대출승인일 현재의 가격정보, 분양가액, 감정평가액 순서로 적용합니다.
모기지신용보증(MCG)
MCG란 주택담보대출 시 소액임차보증금을 차감하지 않고 최대 LTV까지 대출을 받을 수 있도록 하는 주택금융공사의 모기지신용보증입니다. 먼저, 이해하기 쉽도록 위의 LTV 계산식을 본건 대출금액을 기준으로 바꿔보도록 하겠습니다.
본건 대출금액 = (LTV × 담보주택 평가액 / 100) – 선순위채권 – 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금
위 산식에서 확인할 수 있듯이, 선순위채권 혹은 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금이 차감되면 대출금액이 줄어듭니다. 이때, 모기지신용보증(MCG)을 이용하면 소액임차보증금이 차감되지 않아 LTV를 한도까지 받을 수 있습니다. 다만, 유한책임 보금자리론에서는 이용이 불가하고 별도의 보증료가 있다는 단점이 있습니다.
참고: LTV, DTI란?
LTV(Loan To Value ratio)란 주택담보대출비율 혹은 주택담보인정비율이라고 합니다. LTV는 주택을 담보로 대출을 실행할 때 담보가치에 비해 가능한 대출 한도를 뜻합니다. 예를 들어, LTV가 70%라면 5억짜리 아파트를 담보로 최대 3억 5천만원까지 대출을 받을 수 있습니다.
DTI(Debt To Income)란 총부채상환비율이라고 합니다.DTI는 총소득에서 부채에 대한 연간원리금(원금과 이자)의 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 예를 들어, DTI가 60%라면 총소득이 5천만원인 사람이 1년에 갚아야 할 원리금은 3천만원을 넘지 못합니다.
예상한도 조회
주택금융공사 홈페이지에서 주택가격, 연소득, 부채, 대출기간 등 입력하면 대출신청금액을 조회할 수 있습니다. 다만, 이 결과는 최소한의 입력항목을 바탕으로 산출되므로, 실제 대출가능여부나 한도와는 다를 수 있습니다.
지금까지 보금자리론 한도에 대해 알아보았습니다. 아쉽게도 이처럼 한도가 높지 않기 때문에 이에 대비하기 위해서는 자금계획을 철저하게 세우셔야 합니다.