보금자리론 자격 조건, 꼼꼼히 확인해 보세요

보금자리론은 저금리와 함께 장기의 고정금리 주택담보대출을 제공하는 상품입니다. 주거복지를 위해 좋은 조건으로 대출을 받아 내집마련을 할 수 있는 장점이 있다보니 서민 위주로 공급하고 있습니다. 이러한 이유로 보금자리론 자격 조건은 까다로울 수 밖에 없습니다.

보금자리론을 이용하실 계획이라면 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로 본인이 보금자리론 자격요건에 해당되느냐 입니다. 아무리 혜택이 좋아도 신청대상에 해당되지 않는다면 아무 소용이 없기 때문입니다.

보금자리론 자격 조건은 크게 인적조건과 소득기준 및 신용요건, 주택요건으로 나눠 살펴볼 수 있습니다.

인적조건

기본적으로 민법상 성년인 대한민국 국민이어야 보금자리론 자격을 얻을 수 있습니다.

연령

먼저 나이 기준을 보면, 현재 민법상 성년은 만 19세 이상입니다. 쉽게 계산하기 위해서는 자기가 태어난 생년에 19를 더해서 나온 년도에 생일이 지났다면 대상이 됩니다. 예를 들어, 2000년도에 태어난 사람이라면 2000 + 19 = 2019년 생일이 지나면 만 19세가 됩니다.

국적

국적은 대한민국 국민이 대상입니다. 여기에 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 의거해 거소 신고 후 6개월이 지난 재외국민과 외국국적동포도 보금자리론을 신청할 수 있습니다.

40년 초장기지모기지 자격조건

금융당국은 2021년 7월 1일부터 40년만기의 고정금리 보금자리론 상품을 도입했습니다. 이 상품은 만 39세 이하의 청년과 혼인 7년 이내의 신혼부부가 이용할 수 있는 상품입니다.

소득 및 신용

보금자리론은 서민을 위한 주택담보대출로 소득이 높으면 신청할 수 없습니다. 이는 공적대출의 특성 때문인데요. 일반적인 금융사에서는 소득이 낮으면 대출에 불리하다는 것과는 차이가 있습니다.

소득기준

소득은 기혼이면 부부합산, 미혼이면 본인 소득만 집계하고 연소득 7천만원 이하의 경우만 신청할 수 있습니다. 하지만 신혼가구와 다자녀가구는 소득제한이 최대 1억원까지 완화되므로 참고하시기 바랍니다.

신혼가구 소득제한 완화

신혼가구는 부부합산 연소득이 8천 5백만원 이하인 경우 신청할 수 있습니다. 신혼가구란 혼인관계증명서상 혼인신고일이 신청일로부터 7년 이내이거나 결혼예정자를 말합니다. 결혼예정자는 청첩장이나 예식장계약서 사본 또는 결혼예정사실확인서 상 결혼예정일이 신청일로부터 3개월 이내인 사람을 말합니다. 즉, 대출신청일로부터 3개월 이내에 혼인신고를 완료해야 합니다.

다자녀가구 소득제한 완화

미성년 자녀가 있는 다자녀가구는 자녀의 수에 따라 최대 1억원까지 연소득 제한이 아래와 같이 완화됩니다.

  • 자녀 3명 이상: 연소득 최대 1억원 이하
  • 자녀 2명 이상: 연소득 최대 9억원 이하
  • 자녀 1명 이상: 연소득 최대 8억원 이하

신용정보 확인

본인 또는 배우자가 한국신용정보원 “신용정보관리규약” 에서 정하는 아래의 신용정보가 남아있으면 대출신청을 할 수 없습니다. 한마디로 신용도에 문제가 있을 경우에는 보금자리론을 이용하지 못한다는 것입니다.참고로 배우자의 소득이 없을 경우 배우자에 대해서는 아예 신용정보를 확인하지 않으니 이 점을 참고하는 것도 좋겠습니다.

  • 연체, 대위변제·대지급, 부도, 관련인 정보
  • 금융질서문란정보, 공공정보
  • 신용회복지원 신청 및 등록정보

또한, NICE신용평가정보의 CB점수 기준으로 445점 이상인 경우만 신청할 수 있습니다. 나이스 기준 445점은 기존 신용등급제로 계산하면 9등급에 해당합니다.

주택요건

보금자리론 자격은 부부 기준(미혼인 경우 본인 기준)으로 무주택자 또는 1주택자가 신청할 수 있습니다. 여기서 디딤돌대출과 가장 큰 차이는 1주택자도 신청이 가능하다는 것인데요.

다만, 구입용도에 한해 일시적 2주택이 허용되는 것 뿐입니다. 따라서 이 경우에는 담보주택 외에 기존주택을 주어진 처분기한에 따라 처분해야 합니다. 처분기한은 대출신청일 현재 담보주택이 소재한 지역에 따라 1~2년으로 달라집니다.

무주택자 기준

무주택이란 신청하려는 담보주택 외에 다른 주택을 소유하지 않았다는 것을 의미합니다. 만약 국토교통부의 주택전산망을 통해 조회했는데 유주택자로 나오더라도 해당주택을 처분했다는 것이 공부상 입증되거나 아래 무주택으로 보는 경우에 해당하면 무주택으로 인정될 수 있습니다.

무주택으로 보는 경우

보금자리론 뿐만아니라 일반적으로 무주택으로 보는 기준은 상당히 중요합니다. 꼼꼼히 읽어보시고 해당사항이 있는지 확인해 보시기 바랍니다.

  1. 상속으로 인하여 취득한 주택의 공유지분을 처분한 경우
  2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 당해 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 지역으로 이주한 경우
    1. 사용승인후 20년이상 경과된 단독주택
    2. 85㎡이하의 단독주택
    3. 소유자의 「가족관계의 등록에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택
  3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 그 지분을 처분한 경우
  4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우
  5. 20㎡이하의 주택을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대이상의 주택을 소유한 자는 제외
  6. 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우
  7. 무허가건물을 소유하고 있는 경우
  8. 문화재로 지정된 주택

주택보유 수 확인

주택보유 수는 본인이나 배우자의 주택보유 현황을 국토교통부의 무주택검증 및 주택담보대출 이용현황 등을 통해 검증하게 됩니다.

또한, 배우자를 포함해 분양권이나 입주권을 보유하고 있거나, 주택의 지분이 있는 경우에도 주택보유 수에 포함됩니다. 다만, 전체 건물면적에서 주택면적이 50% 미만인 경우인 주택과 임대용으로 등록된 주택은 주택보유수 산정에서 제외됩니다.

주택보유 수 확인은 대출실행 전에는 대출신청일 기준으로 채무자와 배우자가 보유하고 있는 기존주택이 있는지를 확인합니다. 대출이 실행된 후에도 이용자격을 유지하고 있는지 확인하기 위해 대출실행일로부터 매 3년마다 검증을 하게 됩니다.

1주택자의 기존주택 처분기한

만약 담보주택이 투기지역이나 투기과열지구에 속해 있다면 1년, 기타지역이라면 2년 안에 처분해야 합니다. 그러나 기타지역이지만 조정대상지역이면서 투기지역이나 투기과열지구에 해당한다면 처분기한이 1년입니다.

대상주택 기준

보금자리론은 대출승인일 기준으로 해당 주택의 평가액이 6억원 이하인 경우에 이용이 가능합니다. 하지만 보금자리론이 6억원 이하의 주택만 신청할 수 있다는 것은 다소 아쉽습니다. 만약, 정책모기지를 이용하고 싶은데 6억원이 넘는 주택을 고려하고 계신다면 주택가 9억까지 가능한 적격대출을 알아보는 것도 방법입니다.

그리고 대상주택은 등기부등본상 아파트, 연립주택, 다세대, 다가구주택 중 어느 하나에 해당해야 합니다. 따라서 주거용 오피스텔이나 근린생활시설, 숙박시설 등은 이용할 수 없습니다.

보금자리론이 불가능한 경우

안타깝게도 기 이용자 중에서 보금자리론 대출자격에 해당되지 않는 경우가 있습니다. 신청일을 기준으로 배우자를 포함하여 신청건의 주택을 제외하고 최근 3년 이내에 2개 이상의 주택으로 구입용도 보금자리론을 이용한 경우에는 신규로 구입용도 보금자리론 이용이 불가능하게 됩니다. 이때, 전액 상환한 건을 포함해 실제 보금자리론을 실행한 기준입니다. 다만, 2020년 12월 17일 이전 및 결혼 전 이용한 내역은 산정 대상에서 제외됩니다.

지금까지 보금자리론 자격 요건에 대해 살펴보았습니다. 보금자리론 신청대상에 해당되신다면 다음은 한도와 금리 및 상환방법에 대해 점검해 보시는 것을 추천드립니다.

만약 안타깝게 보금자리론을 이용하시지 못한다면 다른 차선책으로 주택담보대출을 알아보시는 것이 좋겠습니다. 참고: 적격대출 보금자리론 차이, 꼼꼼하게 확인해 보세요

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