분양 아파트 잔금대출 금리 선택 노하우

신축 분양 아파트는 집단대출을 이용할 수 있습니다. 아파트라는 게 본인의 여윳돈으로 지불할 수 있는 범위를 넘어서다보니 대출은 필수인데요. 집단대출을 이용하면 여러사람이 함께 돈을 빌리는 형식으로 진행하기 때문에 조건도 까다롭지 않고, 저렴한 금리로 이용할 수 있는 장점이 있습니다.

분양 아파트의 집단대출은 중도금대출과 잔금대출로 나눌 수 있습니다.

일단 중도금대출은 선택의 여지가 별로 없습니다. 1곳의 주관은행이 동일한 금리로 대출을 실행하는 경우가 많기 때문입니다. 그러나 잔금대출의 경우는 조금 다릅니다. 여러 은행에서 잔금대출을 시행하고, 은행에서 제시하는 금리와 세부 조건도 다양하기 때문입니다.

오늘은 신축 분양 아파트 잔금대출 금리 선택방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

어떤 은행을 선택할까?

중도금대출을 진행했던 은행도 물론 잔금대출을 진행합니다. 소비자의 입장에서는 중도금은행이 좀 더 친근하게 느껴지는게 당연합니다. 상담과 자서를 거쳐 계약을 진행했다는 사실이 다른 은행에 비해 심리적으로 편안하게 해줍니다.

그렇다고 중도금은행을 무조건 선택할 필요는 없습니다. 각자 필요한 조건이 다르고 이를 만족하는 은행을 선택하는 것이 중요합니다.

개인적으로 가장 중요한 우선순위를 꼽으라면 금리 선택하겠습니다. 그 다음은 대출의 한도를 결정하는 감정가가 될 수도 있고, 상환기간이나 방법 등이 될 수도 있습니다. 대부분 비슷하지만 약간 차이가 있는 경우도 많습니다.

따라서 은행 선택은 조건이 가장 마음에 드는 은행을 선택하시면 됩니다. 중도금대출은행이라고 꼭 우선순위를 둘 필요는 없지만 보통 중도금대출은행이 잔금대출 금리 등의 조건도 신경을 쓰는편입니다.

잔금대출 금리 선택 방법

분양 아파트 잔금대출은 고정금리와 변동금리로 나눌 수 있습니다. 어떤 방식을 선택하는지는 전적으로 개인에게 달려있는 문제입니다. 확실한 것은 누구도 미래의 금리를 정확하게 맞출 수 없다는 것입니다. 그럼에도 불구하고 선택을 해야겠죠. 선택을 하려면 조건을 정확하게 살펴봐야 합니다.

아래는 실제 몇년 전 어느 은행에서 진행한 아파트 잔금대출을 단순화시켜 정리해본 예시입니다. 당시 3가지 선택지를 제시하고 있었습니다.

  1. 혼합금리: 5년 고정금리 후 6개월 변동금리
    1. 기준금리(금융채 5년물) + 가산금리(0.95%) = 약 2.35%
  2. 혼합금리: 3년 고정금리 후 6개월 변동금리
    1. 기준금리(금융채 3년물) + 가산금리(0.8%) = 약 2.2%
  3. 변동금리: 6개월 변동금리
    1. 기준금리(금융채 6개월) + 가산금리(1.0%) = 약 2.65%

위 예시에서 혼합금리가 변동금리보다 저렴해보입니다. 그러나 더 자세히 살펴보면 그렇지 않을 수도 있습니다. 고정금리가 끝난 후 변동금리는 어떻게 책정되는지에 대해서는 은행이 세부적으로 알려주지 않았습니다.

상기 내용에서 혼합금리를 선택하면 고정금리가 끝난 후 변동금리를 산정하는 방식은 코픽스금리를 기준금리로 하고, 여기에 1.6%의 가산금리를 더하는 방식이었습니다.

이에 반해, 변동금리는 금융채 6개월물의 기준금리에 1.0%의 가산금리 그대로 변동이 없습니다.

즉, 고정금리가 끝나는 후부터 1·2번의 혼합금리는 3번의 변동금리와 가산금리에서 0.6%p가 더 높게 됩니다.

그런데 이게 끝이 아닙니다. 기준금리도 차이가 납니다. 과거 10년간 잔액기준 코픽스와 금융채 6개월물의 과거 금리는 평균 0.4%p 차이가 났습니다.

결국, 가산금리와 고정금리를 더하면, 혼합금리와 변동금리의 차이는 추후 1%p까지 벌어질 수 있다는 결론입니다.

언제나 약자인 고객

어떻게 이렇게 자세히 조사했냐고요? 제가 받은 아파트 잔금대출이었으니까요. 결국 저는 아파트단지 내에서 유일하게 6개월 변동금리를 선택했고, 세계적인 저금리 기조의 혜택은 덤으로 받았습니다.

그 당시에 은행에서는 입주를 단 9일 남겨놓고 제가 선택한 변동금리 상품이 잘못되었다며, 3년 고정금리 상품으로 변경하거나 6개월 변동금리 상품의 가산금리를 1.25% 상향할 것을 권유했습니다.

저는 금융감독원과 통화도 하면서 결국에는 기존안대로 변동금리 대출을 받아냈습니다. 그 때 금융이라는 것이 알면 돈이 되고, 모르면 손해를 본다는 것을 다시 한 번 느꼈습니다.

결론

대출은 복잡합니다. 이 글은 잔금대출의 금리 부분에 한정해서 작성했는데도 불구하고 장황합니다.

마지막으로 정리해보자면, 보통 은행은 본인들이 유리한 정보는 오픈하지만 그렇지 않은 정보는 정확하게 물어보지 않으면 잘 알려주지 않습니다.

금리는 기준금리와 가산금리로 되어있는데, 어떤 기준으로 구성되는지가 중요합니다. 요즘 가장 많이 볼 수 있는 혼합금리 상품이라면 고정금리가 끝난 후에 변동금리가 설정되는 방식도 반드시 확인해 보시기 바랍니다.

그 후에 본인이 판단해서 가장 좋은 잔금대출 금리 방식을 선택하시기 바랍니다.

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